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La rentabilidad inmobiliaria, no confunda peras con manzanas



En la actualidad nos adentramos en una etapa donde el ahorrador puede asemejar la inversión en vivienda (y su explotación en alquiler) como un producto financiero más, gracias a la profesionalización de este tipo de inversiones y la gestión todo-en-uno que ofrecen cada vez más empresas del sector. De esta forma, se pueden comparar todas las inversiones independientemente del sector al que pertenezcan mediante una métrica homogénea y comparable: la rentabilidad.




En todos los sectores económicos, la rentabilidad se define como la relación existente entre los beneficios que proporciona una determinada operación para un periodo determinado, con respecto a su inversión realizada, expresado en porcentaje. La finalidad principal de la rentabilidad es poder medir la eficiencia del capital invertido, por lo que permite comparar de nuevo entre sí diferentes inversiones y su nivel de optimización.


En el sector inmobiliario, la rentabilidad inmobiliaria (rentabilidad bruta o gross initial yield en inglés) de un inmueble en alquiler se ve influenciada por dos variables: por las rentas de alquiler en un periodo de 12 meses (ingresos) y el precio del inmueble (inversión). Si varía al alza la renta en la misma proporción que el precio de la vivienda, la rentabilidad se mantendrá. Por el contrario, si las rentas de alquiler suben en una proporción mayor de lo que lo está haciendo el precio del inmueble, la rentabilidad se incrementará y el escenario será favorable a la inversión en este tipo de activos. La rentabilidad bruta es, por tanto, la primera variable que, por su simplicidad, se debe tener en cuenta en el análisis de las diferentes inversiones inmobiliarias.


Pero vamos a ir más allá. Una alta rentabilidad bruta serviría de poco si los gastos de la comunidad de vecinos o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) fueran desmesurados. El inversor debe ser consciente de los gastos no recuperables que conlleva ser propietario que permitan arrendar el inmueble con seguridad, y debe trasladar todos estos costes fijos en el cálculo de rentabilidad neta o net initial yield en inglés. Veámoslo a continuación con unos ejemplos sencillos.


El piso “A” de 1 dormitorio y 54m2 acaba de alquilarse y genera el equivalente a 7.200€ de renta anual (600€ al mes) y nos ha costado 102.000€. La rentabilidad bruta es alta, ya que genera un 7,1% (calculada como [7.200 x 100] / 102.000 = 7,1%). Ahora bien, a la vivienda le corresponden 90€/mes de gastos de comunidad además de una derrama de 25€/mes durante 3 años, le corresponden 262€ de IBI anual, el seguro de la vivienda son 196€ y hay que descontar el coste de gestión del cobro del alquiler, que nos lo garantizan por un 5% de las rentas, suponiendo 435,6€ IVA incluido. Si restamos a los ingresos todos estos costes anuales, nos quedamos en 4.926,4€, generando una rentabilidad neta del 4,8%.


El piso “B” es un estudio de 38m2 que acaba de alquilarse y genera el equivalente a 5.400 € de renta anual (450€ al mes) y nos ha costado 85.000€. La rentabilidad bruta es inferior, ya que genera un 6,4%. Ahora bien, a esta vivienda le corresponden 35€/mes de gastos de comunidad, 178€ de IBI anual, el seguro de la vivienda son 114€ y la gestión del cobro del alquiler supone 326,7€ IVA incluido. Si restamos a los ingresos todos estos costes anuales, nos quedamos en 4.361,3€, lo cual genera una rentabilidad neta del 5,1%, siendo superior con respecto al piso “A”.


Como se aprecia en ambos casos, a pesar de ser más rentable el piso “A” con respecto al piso “B” en términos de rentabilidad bruta, el piso “B” es más rentable que el piso “A” en términos de rentabilidad neta. Al inversor le puede atraer como primer filtro la rentabilidad bruta de varias inversiones, pero no debe decantantarse por ninguna de ellas hasta que se evalúen los costes fijos de las mismas y se calcule su rentabilidad neta, ya que son los costes asociados a cada vivienda los que van a determinar la mejor inversión en términos de eficiencia económica. La rentabilidad neta es la verdaderamente relevante y la que mide la eficiencia del dinero invertido en la compra de una vivienda. No confunda peras con manzanas, aunque todo sea fruta.






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