04/07/2017
Desde finales de 2013, invertir en una vivienda situada en una gran ciudad española es sin duda una verdadera inversión financiera. Muchos lectores recordarán a sus cuñados que las inversiones consisten en dejar el dinero depositado en un banco con un buen plazo fijo para estar tranquilo y sacarle partido. También es evidente que ha habido un temporal tan fuerte durante el último decenio, que el inversor, si se dejaba llevar, dejaba su inversión a la deriva de los tipos de interés actuales.
En la actualidad nos adentramos en una etapa donde el ahorrador puede asemejar la inversión en vivienda (y su explotación en alquiler) como un producto financiero más, pero que hay que saber gestionar.
El mercado inmobiliario residencial en alquiler aflora según el Banco de España una rentabilidad superior al 4%, siendo este superior en las grandes ciudades españolas como Madrid o Barcelona, con rendimientos del 5% al 7% anual. ¿Otra vez el cuento de la lechera? En absoluto. Las principales tasadoras han verificado que la vivienda en estas zonas ha tocado suelo y que la demanda sigue en aumento, especialmente los crecimientos que experimenta el alquiler de viviendas, superando el 30% de los hogares con este régimen en las urbes de Madrid y Barcelona.
Esta situación viene impulsada por una mayor oportunidad laboral en grandes ciudades como reflejan los datos del paro y por la reducción de la oferta disponible de viviendas en alquiler, consecuencia del trasvase al mercado de compraventa y favorecido por un grifo hipotecario abierto y tipos de interés realmente bajo cero.
Dicho lo cual, ¿por dónde empezar? En primer lugar, debemos fijar nuestra atención en líneas generales en aquellos barrios periféricos de las capitales, bien comunicados y con todo tipo de servicios. En estas zonas podemos encontrar viviendas con dos dormitorios con un alto potencial en alquiler en relación al precio que vamos a pagar por ellas, siendo esto clave para que la generación de rentas cubra nuestros objetivos de rentabilidad anual. Por ejemplo, en el caso de Madrid, estaríamos hablando de distritos en general fuera la almendra central, como Moratalaz, Ciudad Lineal, San Blas, Hortaleza, Fuencarral o Tetuán incluso.
Para optimizar toda la operación, es altamente recomendable invertir al menos un 10% del importe de compraventa en una adecuación o reforma inicial que haga realmente atractiva nuestra vivienda y se distinga del resto de oferta disponible. También es importante analizar los costes fijos de cada oportunidad y tener en cuenta que restan, literalmente, a los ingresos que nos proporcionen los inquilinos, especialmente los gastos de la comunidad, que no deberían superar al 10% de la renta anual de alquiler.
Además, aquellos ahorradores con mayor aversión al riesgo, van a poder igualar la tranquilidad que les aportaban los depósitos bancarios invirtiendo en una vivienda, gracias a empresas profesionales del alquiler y que garantizan la puntualidad de los cobros los días 5 de cada mes como Alquiler Seguro.
Por último, ¿cómo es el tratamiento fiscal para este tipo de inversiones? Aquellos ahorradores acostumbrados a los depósitos tributaban sus rendimientos de capital mobiliario al 19% o incluso al 21%, pero aquellos inversores que se conviertan en arrendadores verán reducido su impacto fiscal hasta un 60% menos, ya que existe en vigor una reducción sobre la base imponible (rentas generadas menos gastos necesarios para el arrendamiento) de este porcentaje, lo que podría convertirse el tipo efectivo en un 7,6%. Declarar el alquiler es barato, créanme.
Nos encontramos por tanto en un entorno favorable en todos los sentidos que invita al optimismo, donde Invermax guía a inversores y a ahorradores en todos los pasos que requiere una correcta, adecuada y eficaz inversión inmobiliaria para todos los bolsillos, diseñando un proyecto de inversión a medida de cada cliente.