28/09/2021
Una ruptura de pareja nunca es sencilla, más aún cuando se comparten bienes que ambas partes habían comprado de manera conjunta. ¿Qué ocurre cuando se trata de un bien inmueble, de una vivienda? Por lo general, existen dos opciones, y en ambas es muy recomendable contar con la ayuda de un buen profesional del sector inmobiliario: vender la vivienda a un tercero y repartirse el dinero o que uno de los propietarios quiera quedársela y comprarle su parte a la otra. Vamos a ver qué pasos hay que seguir en el segundo caso.
¿Qué es la extinción de condominio?
Si eres tú quien está interesado en comprar la mitad del piso a tu ex, debes conocer qué es la extinción de condominio. Se trata de una operación que se realiza ante notario, en la que uno de los propietarios de la vivienda le cede al otro su parte de la propiedad, de manera que este último se convierte en el único titular del inmueble. Una vez realizada la operación, hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Por supuesto, la cesión no es gratuita, sino que el nuevo propietario tiene que pagarle a la otra parte una determinada cantidad de dinero. Si tú y tu ex teníais el piso a medias y, tras hacer un estudio de mercado, el tasador determina que la vivienda tiene un valor de 125.000 euros, tienes que pagar 62.500 euros.
La cosa se complica si sobre la vivienda hay una hipoteca a nombre de los dos. Aunque tu ex te haya cedido su parte de la vivienda ante notario, el préstamo hipotecario sigue teniendo dos titulares. Como resulta lógico, tu ex querrá dejar de pagar ya que la vivienda ha dejado de ser suya.
Pues bien, para ello hay que pactar una novación con la entidad bancaria, de tal manera que te quedarías tú como único titular de la hipoteca. Sin embargo, debes tener en cuenta que el banco puede negarse a aceptarlo si no le ofreces nuevas garantías, como un avalista o un nuevo cotitular.
Algo importante a tener en cuenta es que tener una hipoteca en común también afecta a la compensación que tienes que pagar como nuevo propietario único. Continuando con el ejemplo anterior, si la vivienda vale 125.000 euros y lo que queda de pagar de hipoteca son 30.000 euros, tienes que entregarle a tu ex 47.5000 euros. Es decir, el valor de la mitad de la vivienda transmitida (62.500 euros) menos la mitad de la hipoteca que deja de pagar (15.000 euros).
¿Qué gastos conlleva?
Disolver una corporizada sale más a cuenta que una compraventa normal a nivel fiscal. Con esta operación, tienes que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, de entre el 0,5 y el 1,5%, en función de la comunidad autónoma. Mientras, con la compraventa hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 6% y el 10%.
En lo que respecta a los gastos asociados, uno de los más relevantes son los honorarios del notario para formalizar la cuestión. También hay que pagar los honorarios del registrador.
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